Useapply不動産活用

不動産活用には、土地だけを活用する方法と土地に建物を建てて活用する方法とがありますが、総じていったん着手すると手軽にやり直しはできません。
大きな借入が必要なことも多く、資金リスクも決して低くありません。
だからこそ、慎重な事前検討と綿密なプラン作りを決して欠くことができません。
住まいる不動産では、これまでに培った不動産活用の経験と実績で、専門家ならではの不動産活用のご提案をさせていただきます。
不動産活用・土地活用をお考えのお客様は、お気軽に住まいる不動産にお問い合わせください。
不動産活用の目的は、おおまかに分けて以下の3点となります。不動産活用をお考えの方は、ご自分の目的以外の目的と効果も確認されるといいでしょう。

不動産活用の目的1 安定収入の確保 住まいる不動産へのお問合せ

雇用不安、年金不安の現代において、所有する不動産から安定的な収益を上げることは非常に重要なことです。 ただし、何をしようにも努力なしに安定的な収益を確保することは困難です。
どのような活用法が良いのか、収益性を改善するにはどのような方法が効果的なのか、経営努力が非常に大切となります。
事前の市場調査はもちろんのこと、事業開始後の収益性のこまめなチェックや細かな分析も行う必要があります。

不動産活用の目的2 固定資産税対策

土地にかかる固定資産税は住宅用地と非住宅用地とで異なります。
住宅用地の場合、敷地面積が200㎡以下の場合は、通常の1/6になるなど、課税の軽減措置がございます。
ただし、これは土地に関しての話であり、建物には別途固定資産税がかかることも知っておきましょう。

不動産活用の目的3 相続税対策

建物所有者と土地所有者とが同じ方で、その土地に貸家が建設されている場合は「貸家建付地」と言い、その場合場所にもよりますが、自用評価と比較して20%程度評価が下がります。 また、建物に関しては、建築費の60%が引き下がります。このようなメリットがありますが、 相続税対策に関しては、単に評価を引き下げることだけではなく、納税財源対策も同時に検討しておく必要があります。

不動産活用の用途

不動産活用の用途は、おおまかに分けて以下の用途に分類されます。不動産活用の目的や資産背景などを考慮し、いくつかの選択肢を知っておくことをお勧めします。

不動産活用の用途一覧
POINT.1 賃貸か処分(売却)か

不動産活用の方法としては、賃貸か処分(売却)に分かれます。
賃貸はそのまま資産を保有し続けられ、継続的な財源として見込むことができる一方、事業を始めるにあたって建築費などの借入金が残る場合も多くあります。
処分(売却)は、継続的財源としては残らないものの、一度に大きな金額が懐に入るため短期的な金銭が必要な場合や、賃貸経営の煩わしさを嫌う方にはおすすめの方法です。

POINT.2 賃貸の場合の具体的な活用方法

1.アパート
土地活用といってまず頭に浮かぶのがアパート経営でしょう。工業専用地域以外であればどこでも建築可能ですし、中規模以上である程度形状の整った土地があれば対応可能です。

固定資産税等の評価額がアップし、保有コストが上昇したこと、また相続時に財産評価額がアップしたことなどから、賃貸目的の住共用建物を建てるケースが増え、中でもアパートを建てる人が増えてきています。大手ハウスメーカーでも、賃貸併用住宅商品を出している会社も多いです。

ただしアパートと言っても、内装・外装・設備とも非常に品質に対する傾向が高まってきており、見栄えの悪いアパートはお部屋探しの際に敬遠される傾向にあります。
また周囲にどのような人が多く住んでいるのかリサーチの上で決定する必要があります。
独身者が多いような地域の場合、交通の便が良くない土地はアパートには不向きです。妻帯者が多い地域では交通の便に加え、商業施設や文化施設が近くにないとアパートには向きません。
近年アパートの供給量が増えていますので、計画地周辺の他物件の入居状況などをよく調査することが重要です。入居者を確保するためには、設備の充実やペット対応など、他物件に対する差別化を図る努力が必要となります。

2.マンション
アパートと並んで一般的に使われる土地活用方法です。アパート同様、立地が重要なポイント。
しかしアパートとは違い土地の高度利用が可能な地域では特に有効です。建物を上に建てれば建てるほど部屋数が増えるため、一度に大きな収入確保ができる可能性もあります。
ファミリー向けのタイプとワンルームマンションタイプに大別されますが、どちらが好ましいかは立地によって判断すべきでしょう。
建物のグレードや設備により異なりますが、ファミリー向けのタイプよりもワンルームマンションタイプのほうが建築単価が高くなるのが一般的です。
ワンルームマンションの場合はワンルームという狭いところにバス・キッチン等の設備類、付属設備等を詰め込むため、単価も若干高くなる傾向があります。
これら以外に設計管理費(通常工事費の5%程度)を考えておく必要があります。
また、RCマンションの場合は、アパートと比較して償却期間が長いため(47年)、将来を予測し、中長期的に事業が成立するかを十分に検討する必要があるでしょう。
ファミリー向けタイプの場合、近隣に商業施設、文化施設があって生活の利便性が高いことが重要なポイントとなります。ワンルームの場合、立地条件は対象が独身社会人か学生かで異なりますが、社会人の場合は通勤の便、学生の場合は繁華街、商店街へのアクセスの良さが重要視されるようです。また、アパートと同様に、供給量が非常に多くなってきています。
周辺物件の稼働状況の調査や他物件に対する差別化の方法の検討が求められます。

3.戸建賃貸
アパートに代わって脚光を浴びつつあるのが戸建賃貸住宅です。特徴の一つは、狭い土地、かつアパート・マンションと比較して低予算で始められるため、一般のサラリーマン層が個人の宅地で年金対策として始められるケースが増えてきています。
さらに魅力的なのが、戸建に住みたいという入居者ニーズが多いのにもかかわらず、戸建の賃貸住宅の供給が少ないため、賃貸経営者としては高い家賃設定が期待できることです。
多くの戸建賃貸は木造ですので償却期間は短いですが、先々の入居者確保のためにも、中長期的な老朽化を防ぐための対策が打たれているかどうかが見極めのポイントとなるでしょう。また、管理の手間もかからないことや、分筆も可能なため将来の売却や遺産分割が可能なことがメリットとなります。
賃貸住宅である以上、立地は重要な点であることに変わりはないのですが、入居ニーズが高いために駅から少々遠くても問題がないことが魅力です。また、変形土地や狭小地など、他の活用用途が困難な土地でも有効活用を検討できるため、今人気が高い活用術であるといえます。

4.駐車場
駐車場といっても規模や種類など多種多様。
青空の更地に区切り線を引いただけのものから管理人が常駐したタワーパーキング、駐車場ビル、各地で目につくコインパーキングと、経営形態にも様々なスタイルがあります。
しかし、駐車場経営の特徴でありメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められ、仮に失敗してもそのダメージは小さく、低リスクであるということです。規模が大きくなるとそれに見合った売上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定の土地の広さ、使える予算の範囲内であれば手軽に経営できます。
但し、駐車場は賃貸住宅以上に経営パターンが多彩。簡易な屋外タイプから数千万~数億円を投じる駐車場ビル、タワーパーキングなど様式は幅広く、運営も無人あるいは管理人常駐、時間限定、24時間オープンと、ニーズに対応した様々な経営スタイルがとられています。
反面、駐車場経営のデメリットとして挙げられるのは、投資額が少ない分、収益も小さいということ。
事業として見ると収入は限られるのが駐車場経営の特色で、大きな広がりがないのが欠点ともいえます。一般的には、駐車場は土地の利用効率が低くなるのは避けられないところです。

住まいる不動産の不動産活用実績

弊社がお手伝いした不動産活用の事例をご紹介。
弊社がお手伝いした実績をいくつかご紹介いたします。
不動産活用をお考えの方は参考までにご覧ください。
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